Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разрешил менять размер долей собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Как выделить долю в натуре в нежилом помещении
Прежде чем начинать процедуру по выделению натуральной доли в нежилом помещении или здании, собственнику необходимо соблюсти обязательные условия:
- по результатам выделения не должны пострадать другие участники;
- учитываются архитектурные особенности строения (возможность отделения площади от остальных помещений);
- учитывается размер доли в квадратных метрах (необходимо для установления возможности выделения);
- в результате процедуры остальная часть здания должна функционировать в обычном режиме;
- необходимо добиться разрешения от остальных сособственников на выделение, и получить согласие в виде письменного документа.
Когда требуется получать согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения
Получить такое согласие необходимо, если это предусматривает федеральный закон. Иначе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, п. 10 ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).
Если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел. Объясняется это тем, что право собственности на нежилые помещения, его возникновение и прекращение подлежит государственной регистрации.
А сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, заключаемые одним из супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Подводные камни и предупреждения
Справка ! Договор купли-продажи доли – документ, на первый взгляд, несложный. Но это мнение обманчиво, опытный юрист сразу сможет обнаружить нарушения, дающие основание для признания сделки недействительной.
Предмет договора и его цену следует раскрывать максимально полно, иначе бумагу расценят, как не заключенную.
Также часто стоимость доли нежилой недвижимости указывают в иностранной валюте – в долларах США или в Евро. Это возможно, если указать эквивалент в российских рублях и зафиксировать курс валюты на момент расчета.
Если сделка состоится и все пройдет гладко, то никаких проблем не возникнет, а в случае срыва или признания недействительной, если произойдет резкий скачок курса, то ситуация может обернуться потерями для одной или другой стороны.
При первых признаках разногласий стоит попытаться заключить между собой соглашение доверительного управления собственностью. Неплохим вариантом является передача своему же компаньону своей доли в аренду.
Долевое участие в нежилом помещении накладывает на совладельцев обязательства мирным путем решать проблемы по совместному владению и пользованию с целью получения максимальной выгоды.
При наличии неразрешимых противоречий разумнее всего произвести выдел долей в натуре и вести дела раздельно.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как выделить долю в нежилом помещении через суд?
Не удалось прийти к соглашению в вопросе натурального выделения долей – придется обращаться в суд. Подобные дела рассматривают судебные органы двух инстанций:
- Мировой суд – сумма требований по иску не более 50 000 рублей;
- Общей юрисдикции – цена искового заявления более 50 000 рублей.
В качестве суда общей юрисдикции выступает районное отделение. И в первой, и во второй инстанции рассмотрение дел происходит поэтапно:
- подготовка искового заявления;
- изучение имущественных требований;
- вынесение решения;
- получение судебного акта на руки.
Что мне сделать для выдела доли в натуре. Я собственник 1/2 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении. Мне надо выделить долю в натуре. Как выиграть суд? Отдельный вход не может быть выделен так как закрытый двор. Помещение нежилое. 104 м2. Второй собственник бывший муж не идет на компромисс. Договориться не можем. С 2014 года не могу сдать в аренду. Помещение имеет свои особенности. Идет сначала первое потом второе помещение без дверей. Третье отдельное с дверьми. Бывший муж не хочет решать ни коим образом. В финансах ограничена. В Тюмени за выдел доли в натуре берут 60 0000 руб. Не подъемная для меня сумма. Да еще не дают гарантию. Что делать? Прошу отвечать не общими фразами.. Что надо приготовить для суда? Спасибо заранее.
Доброе утро! Качество услуг хорошее. Ответы меня устраивают. Обращаюсь уже второй раз.Спасибо.
Основные споры по поводу выдела доли в натуре нежилого помещения – споры между предпринимателями. Зачастую их взгляды на ведение бизнеса расходятся, и они вынуждены решать споры в судебном порядке. Подавляющее число дел оканчивается назначением компенсации.
Случаи отказа в выделе натуральной доли и ее замена денежной компенсаций:
- если нельзя выделить долю в виде автономной нежилой площади;
- если размер доли настолько мал, что она не может быть обособлена (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
- если совладелец доли не желает использовать долю совместно с другими предпринимателями.
Пример: Фадеев и Куницын имели в долевой собственности тату-салон. Первое время общий бизнес шел удачно, но затем партнеры стали впадать в ссоры. После одной из таких ссор Фадеев твердо решил избавиться от своей доли в общей собственности. Он направил заказное письмо с уведомлением Куницына о продаже своей доле. Обратного ответа не последовало, хотя Фадеев получил извещение о том, что его партнер расписался в доставке письма. Решив, что Куницын не хочет выкупать его долю, Фадеев нашёл стороннего покупателя и продал долю ему. Однако спустя полгода Куницын подал иск о переводе на себя права покупателя доли Фадеева. Основанием был заявлен п. 3 ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Суд потребовал разъяснений от Фадеева, поскольку налицо все факты нарушения интересов его бизнес-партнера. Фадеев, в свою очередь, предоставил копию уведомления об отправке заказного письма, а также информацию об отсутствии обратного ответа от Куницына в течение 30-дневного срока. На основе доказательств, суд установил, что Фадеев действовал в рамках законодательства, никак не нарушил преимущественное право покупки, а значит реализовал свою долю законным путем.
Ошибочно думать, что алгоритм решения подходит для всех ситуаций. Даже если они идентичны, обязательно найдутся мелкие нюансы — которые перевернут порядок действий или потребуют дополнительных шагов. Основная сложность — прийти к согласию с совладельцами. Логично, что каждый будет пытаться тянуть одеяло на себя и мешать остальным. Отсюда проблемы с выделом доли или разделом коммерческого помещения в общей долевой собственности. Случается, что совладельцы принимают неверные решения, от чего страдает весь дальнейший процесс. Чтобы не переплачивать за экспертизу, договора, оценку и прочие действия, лучше обратиться за помощью к юристам. Если у вас сложная ситуация, в одиночку её не решить. Зато юрист подскажет верный алгоритм действий, скорректирует соглашение, договор купли-продажи или поможет подготовиться к судебному процессу. Юридические знания никогда не бывают лишними. А в случае с нежилыми объектами и бизнесом — жизненно необходимы!
Смотрите видео о разделе коммерческого помещения между совладельцами:
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.
Комментарии к статье 252 ГК РФ, судебная практика применения
Статья 252 ГК РФ предусматривает право сособственников в любой момент прекратить право общей долевой собственности путем ее раздела.
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, подлежит разделу в натуре при наличии технических и правовых возможностей. Критериями делимости вещи выступают: отсутствие законодательных запретов раздела вещи, сохранение частями целевого назначения вещи и сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.
Раздел общего имущества влечет за собой прекращение режима общей долевой собственности.
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В пп. 35 — 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:
Что понимать под несоразмерным ущербом?
В соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Компенсация вместо выдела доли при отсутствии согласия собственника на это
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Определение порядка пользования имуществом вместо выдела доли
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В п. 51, 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» содержатся следующие разъяснения:
Условие раздела наследственного имущества по правилам ст. 252 ГК РФ
Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.
Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 — 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.
Запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство.
Раздел движимого наследственного имущества возможен до получения свидетельства о праве на наследство.
При осуществлении преимущественного права на неделимую вещь компенсация предоставляется с согласия наследника
Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, установленного статьей 1168 или статьей 1169 ГК РФ, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным.
Судам надлежит также учитывать, что при осуществлении преимущественного права на неделимую вещь (статья 133 ГК РФ), включая жилое помещение, в силу пункта 4 статьи 252 ГК РФ указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.
Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства на основании статей 1168 и 1169 ГК РФ, производится по общим правилам.
Выдел доли в праве в натуре возможен следующим образом:
- в добровольном порядке;
- в судебном порядке.
Если владельцы не возражают на предоставление одному из сособственников права на выделение натуральной доли, то они оформляют Договор. Документ подлежит регистрации в Росреестре.
В случае возникновения конфликтной ситуации между владельцами, вопрос регулируется в судебном порядке. Для этого требуется проведение специализированной экспертизы.
Экспертиза выдела доли в натуре включает выяснение следующих вопросов:
- можно ли разделить дом на два полноценных жилых объекта;
- как провести раздел, чтобы не навредить дому;
- определение износа дома;
- объем работ;
- рыночная стоимость дома;
- примерная стоимость работ по реконструкции.
Если согласие не достигнуто
А этот путь, в отличие от предыдущего, более затратный, как по времени, так и финансово.
Алгоритм его таков: 1. Необходимо заказать строительную экспертизу (стоимость стартует от 25 000 рублей), которая определит:
- что выдел доли в натуре технически возможен;
- перечень работ, которые необходимо произвести для выдела и их общая стоимость;
- степень износа строений;
- стоимость доли;
- размер денежной компенсации, если доля не идеальная.
2. Если отсутствует технический паспорт, необходимо его заказать; 3. Подготовить исковое заявление с иском к содольщикам о признании вашего права на конкретные помещения; 4. Рассчитать и оплатить госпошлину (рассчитывается в зависимости от стоимости вашей доли согласно статьи 333.19 Налогового кодекса); 5. Подготовить копии документов (по числу содольщиков и одну для суда):
- заключения строительной экспертизы;
- свидетельства о праве собственности на долю;
- искового заявления.
6. Подать заявление в канцелярию по гражданским делам суда вашего города или района, приложив к нему копию своего гражданского паспорта, технический план, квитанцию об оплате госпошлины и копии документов, указанных в п.6. 7. Пройти стадию рассмотрения дела в суде, где ваша задача – доказать, что выдел в натуре возможен на основании заключения эксперта и что выделяющиеся помещения примерно соответствуют стоимости доли. 8. Получить решение суда со штампом «вступило в законную силу». 9. Зарегистрировать право собственности в Кадастровой палате, приложив к заявлению два экземпляра решения суда со штампом «вступило в законную силу» и оплатив госпошлину 2 000 рублей.